Prenajímateľ bude môcť vypovedať nájom bytu aj bez dôvodu. Čo ešte mení nový Občiansky zákonník

Stav k 12. októbru 2026: schválený zákon, účinný od 1. júla 2027.

Nový Občiansky zákonník, ktorý Národná rada schválila 1. októbra 2026, mení pravidlá nájmu bytu. Prenajímatelia budú môcť nájom dohodnutý na neurčitý čas vypovedať aj bez udania dôvodu a žaloba o neplatnosť výpovede už spravidla nebude odkladať skončenie nájmu. Zákon zároveň po novom upravuje, ako sa dá zvyšovať nájomné, koľko môže byť zábezpeka a čo robiť s vecami, ktoré nájomník nechá v byte. Účinný bude od 1. júla 2027.

Nový zákonník nahradí zákonník z roku 1964 a zruší aj zákon o krátkodobom nájme bytu. Nájmu bytu sa venuje v paragrafoch 909 až 946 a namiesto o nájomcovi hovorí o nájomníkovi. Pravidlá platia vtedy, keď si niekto byt prenajíma, aby v ňom býval on a členovia jeho domácnosti. Primerane sa použijú aj pri nájme rodinného domu alebo iného priestoru vhodného na bývanie. Na nájom kratší ako tri mesiace sa nevzťahujú (§ 909).

Na zmluvy uzavreté pred 1. júlom 2027 sa nové pravidlá nevzťahujú, budú sa aj naďalej spravovať doterajšími predpismi. Ak by prenajímateľ a nájomník chceli prejsť na nové pravidlá, musia sa na tom písomne dohodnúť, pričom práva a povinnosti, ktoré vznikli pred takou dohodou, zostávajú nedotknuté (§ 1893).

Výpoveď bez udania dôvodu

Doterajší zákon o krátkodobom nájme bytu výpoveď bez dôvodu neupravuje a dôvody, pre ktoré môže prenajímateľ nájom bytu vypovedať, vymenúva v § 7. Nový Občiansky zákonník pridáva možnosť vypovedať nájom dohodnutý na neurčitý čas aj bez uvedenia dôvodu. Výpovedná doba je vtedy šesť mesiacov (§ 936 ods. 3).

V ostatných prípadoch, teda aj pri nájme na určitý čas, môže prenajímateľ vypovedať len z dôvodov, ktoré vymenúva zákon, a na iné sa neprihliada. Vypovedať môže, ak nájomník hrubo poruší svoju povinnosť z nájmu alebo ak prenechal byt či jeho časť do podnájmu bez jeho predchádzajúceho písomného súhlasu. Dôvodom je aj to, že nájomníka odsúdili za úmyselný trestný čin proti prenajímateľovi, členovi jeho domácnosti alebo niekomu, kto býva v dome. Rovnako to platí, ak sa taký čin týka majetku v byte alebo v dome. Ďalším dôvodom je verejný záujem, pre ktorý treba s bytom alebo domom naložiť tak, že sa byt nebude dať vôbec užívať. Prenajímateľ môže vypovedať aj vtedy, keď byt potrebuje pre seba alebo pre svoju blízku osobu (§ 936). Vo výpovedi musí dôvod uviesť a opísať, inak sa na ňu neprihliada (§ 889 ods. 4).

Bežná výpovedná doba sa zároveň skracuje z troch mesiacov na dva. Začína plynúť prvým dňom mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci, v ktorom výpoveď došla druhej strane (§ 935 ods. 1). Nájomník môže nájom na neurčitý čas vypovedať aj bez uvedenia dôvodu, nájom na určitý čas z dôvodov, ktoré ustanoví zákon alebo nájomná zmluva (§ 937).

Dlhšia výpovedná doba pre chránených nájomníkov

Zákon chráni nájomníkov, ktorí dovŕšili 70 rokov alebo majú ťažké zdravotné postihnutie, a tiež tých, ktorí sa starajú o maloletého alebo o bezvládnu osobu z domácnosti. Ak im prenajímateľ vypovie nájom, výpovedná doba je tri mesiace a na dohodu o kratšej dobe sa neprihliada.

Ak je dôvodná obava, že takýto nájomník pre výpoveď natrvalo stratí bývanie, prenajímateľ musí o výpovedi informovať obec. Nemusí to urobiť len vtedy, keď s tým nájomník výslovne nesúhlasí. Kým prenajímateľ obec neinformuje, výpovedná doba neskončí (§ 935 ods. 2 a 3). Primerane sa to použije aj vtedy, keď prenajímateľ od zmluvy odstúpi (§ 938 ods. 5).

Odstúpenie od zmluvy, keď nájomník neplatí

Ak nájomník poruší svoju povinnosť obzvlášť závažným spôsobom, prenajímateľ môže od zmluvy odstúpiť. Zákon presne určuje, kedy to tak je. Prvým prípadom je nájomník, ktorý je napriek písomnému upozorneniu v omeškaní s nájomným za dobu najmenej dva mesiace. To isté platí pre úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, teda napríklad za vodu či teplo. Odstúpiť možno aj od zmluvy s nájomníkom, ktorý hrubo poškodzuje byt či dom. Rovnako to platí, ak nájomník napriek písomnému upozorneniu narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť, porušuje dobré mravy alebo užíva byt inak, ako sa dohodlo v zmluve. Napokon to platí aj vtedy, keď nájomník napriek upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, pre ktoré by inak mohol nájom vypovedať. Na iné dôvody odstúpenia sa neprihliada (§ 938).

Pri väčšine týchto dôvodov zákon predpokladá, že prenajímateľ nájomníka najprv písomne upozornil. Po odstúpení potom musí nájomník byt odovzdať do 15 dní, kým pri skončení nájmu výpoveďou alebo uplynutím doby ho musí odovzdať v deň, keď nájom skončí. Byt je odovzdaný vtedy, keď prenajímateľovi nič nebráni v prístupe do neho a v jeho užívaní. Ak nájomník byt včas neodovzdá, prenajímateľ môže žiadať odplatu za užívanie vo výške dvojnásobku nájomného, až kým ho nájomník riadne neodovzdá (§ 941).

Žaloba už neodloží skončenie nájmu

Žalobu o neplatnosť výpovede alebo odstúpenia môže podať prenajímateľ aj nájomník, ale len do dvoch mesiacov odo dňa, keď výpoveď alebo oznámenie o odstúpení došli druhej strane. Podanie žaloby pritom neodkladá účinky výpovede ani odstúpenia, takže nájom sa skončí v pôvodnom termíne, aj keď súd o žalobe ešte nerozhodol (§ 940).

Výnimku majú nájomníci, ktorí dovŕšili 70 rokov alebo majú ťažké zdravotné postihnutie, a tí, ktorí sa starajú o maloleté dieťa alebo bezvládnu osobu zo svojej domácnosti. Pri nich toto pravidlo neplatí.

Ako sa bude dať zvýšiť nájomné

Prenajímateľ a nájomník si môžu v zmluve dohodnúť, že sa nájomné bude každý rok zvyšovať o medziročnú infláciu alebo podľa iného ukazovateľa. Oznámenie o zvýšení musí byť písomné a nájomníkovi musí dôjsť aspoň dva mesiace pred začiatkom obdobia, od ktorého sa má nájomné zvýšiť (§ 914). Pri zvyšovaní o infláciu, ktorému zákon hovorí inflačná doložka, rozhoduje potvrdenie o miere inflácie v Slovenskej republike meranej indexom spotrebiteľských cien a oznámenie musí jej výšku uvádzať. Ak prenajímateľ zvýšenie neoznámi do konca kalendárneho roka, jeho právo na zvýšené nájomné v príslušnom kalendárnom roku zanikne (§ 884).

Ak zmluva dohodu o zvyšovaní nemá, prenajímateľ môže zvýšenie navrhnúť, ak je nájom dohodnutý aspoň na päť rokov. Nájomné môže zvýšiť každé tri roky k 1. januáru, najviac o 20 % oproti predchádzajúcemu nájomnému a najviac do výšky obvyklého nájomného. Písomný návrh musí nájomníkovi dôjsť najneskôr dva mesiace pred začiatkom kalendárneho roka, od ktorého sa má nájomné zvýšiť. Nájomník má potom dva mesiace na to, aby so zvýšením nesúhlasil. Ak to urobí, alebo ak zvýšené nájomné v tejto lehote nezaplatí, o zvýšení na návrh prenajímateľa rozhodne súd (§ 915).

Napríklad pani Zuzana prenajíma byt na sedem rokov za 700 eur mesačne a zvyšovanie nájomného v zmluve dohodnuté nemá. Obvyklé nájomné za porovnateľný byt je 900 eur, ona však môže navrhnúť zvýšenie najviac o 20 %, teda na 840 eur. Ak nájomník nesúhlasí, rozhodne súd.

Zábezpeka najviac za tri mesiace

Zábezpeka pri nájme bytu nesmie presiahnuť trojnásobok súčtu mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Strop neplatí, keď sa strany dohodnú, že sa byt na žiadosť nájomníka upraví. Prijatie zábezpeky musí prenajímateľ na žiadosť nájomníka písomne potvrdiť (§ 880).

Ak prenajímateľ zo zábezpeky uhradí dlžné nájomné alebo iné splatné pohľadávky z nájmu, nájomník ju musí bez zbytočného odkladu doplniť do pôvodnej výšky. Inak hrubo poruší svoje povinnosti z nájmu (§ 881). Po skončení nájmu a vrátení bytu musí prenajímateľ zábezpeku vydať bez zbytočného odkladu, môže si z nej však započítať všetky peňažné dlhy nájomníka z nájmu (§ 882).

Šesť mesiacov na náhradu škody

Pri skončení nájmu musí nájomník odovzdať byt v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie a na vady, ktoré má odstrániť prenajímateľ (§ 942). Za škodu spôsobenú nadmerným opotrebením zodpovedá nájomník. Prenajímateľ však musí náhradu uplatniť bez zbytočného odkladu, najneskôr do šiestich mesiacov od vrátenia bytu, inak právo zanikne (§ 893).

Nové pravidlá riešia aj veci, ktoré nájomník nechá v byte. Prenajímateľ ho najprv vyzve, aby ich bez zbytočného odkladu vypratal. Ak to nájomník neurobí, prenajímateľ ich môže na jeho náklady uložiť do úschovy u tretej osoby a ak úschova trvá dlhšie ako tri mesiace, môže ich predať. Výťažok odovzdá nájomníkovi po odpočítaní nákladov na úschovu a predaj. Veci, ktoré nájomník alebo člen jeho domácnosti zjavne opustil, sa posudzujú ako opustené veci (§ 943).

Zmluva, zvieratá a predaj bytu

Nájomná zmluva musí obsahovať označenie bytu, výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu, ako aj ich splatnosť. Ak nájomník môže užívať aj miestnosti mimo bytu, napríklad pivnicu, zmluva ich musí opísať, pokiaľ nejde o spoločné priestory domu (§ 911).

Zviera môže nájomník v byte chovať len so súhlasom prenajímateľa. Súhlas potrebuje aj vtedy, keď chce byt užívať na podnikanie alebo na výkon povolania, prenajímateľ ho však môže odmietnuť, len ak tomu bráni dôvod osobitného zreteľa (§ 917). Do podnájmu môže nájomník byt alebo jeho časť prenechať len s predchádzajúcim písomným súhlasom prenajímateľa (§ 946).

Ak sa vlastník bytu zmení, napríklad predajom, práva a povinnosti z nájmu prechádzajú na nového vlastníka a pôvodný prenajímateľ mu musí bez zbytočného odkladu vydať zábezpeku (§ 876). Pre zmenu vlastníka môže zmluvu vypovedať len nájomník, a to do troch mesiacov, odkedy sa o nej dozvedel alebo musel dozvedieť (§ 877).

Informácie vychádzajú zo znenia nového Občianskeho zákonníka, ktoré Národná rada SR schválila 1. októbra 2026. Zákon bude účinný od 1. júla 2027.