Slovenský právny poriadok stojí pred rozsiahlou reformou. Súčasný Občiansky zákonník je štrukturálne a ideologicky prekonaný. Aktuálny návrh nového kódexu, ktorý je výsledkom dlhých diskusií a nedávnych pripomienkových konaní, prináša do oblasti nájomných vzťahov nielen zmenu terminológie (namiesto „nájomcu“ budeme používať pôvodný slovenský výraz „nájomník“), ale najmä integráciu viacerých zákonov a úplne nové pravidlá pre prax.
Oproti pôvodným pracovným verziám z minulých rokov došlo vo finálnom návrhu k viacerým zásadným ústupkom a zmenám, ktoré preklápajú misky váh medzi ochranou nájomníka a právami prenajímateľa.
Dôležité upozornenie: Tieto informácie vychádzajú z aktuálneho legislatívneho návrhu nového Občianskeho zákonníka predloženého na rokovanie (2026). Stále ide o návrh, ktorý musí prejsť schvaľovacím procesom v Národnej rade SR, preto sa finálne znenie ešte môže mierne upraviť.
Zrušenie osobitných zákonov a „krátkodobého nájmu“
Nový Občiansky zákonník sa stane centrálnym kódexom. To znamená faktické zrušenie zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu a zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.
Doterajší stav nútil prenajímateľov voliť flexibilnejší režim krátkodobého nájmu, aby sa vyhli prísnej ochrane podľa starého Občianskeho zákonníka. Nová úprava tieto režimy zjednocuje. Pri nájme bytu sa ruší inštitút „bytových náhrad“ a zavádzajú sa flexibilnejšie podmienky, ktoré chránia obe strany.
Nájom bytu: Najväčšie zmeny oproti starším návrhom
Pri nájmoch bytov prešla pôvodná koncepcia z predchádzajúcich rokov viacerými zásadnými úpravami:
- Písomná forma zmluvy už nie je povinná: Kým staršie návrhy (a doterajší zákon o krátkodobom nájme) vyžadovali pod sankciou neplatnosti písomnú zmluvu, nový návrh prekvapivo nevyžaduje povinnú písomnú formu zmluvy o nájme bytu. Na ochranu nájomníka sa však zavádza povinnosť prenajímateľa vydať na požiadanie nájomníka písomné potvrdenie o uzavretí zmluvy a jej náležitostiach.
- Chov zvierat a podnikanie len so súhlasom: Zásadný obrat nastal v úprave chovu domácich miláčikov. Pôvodne sa uvažovalo o práve nájomníka zviera chovať automaticky. Aktuálny návrh v § 918 prísne stanovuje, že nájomník je oprávnený v byte chovať zviera len so súhlasom prenajímateľa. Podobne platí, že užívať byt na výkon povolania alebo podnikania môže nájomník len so súhlasom prenajímateľa.
- Kaucia (Zábezpeka) bez povinných úrokov: Výška kaucie zostáva limitovaná na trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Staršie pracovné verzie kódexu priznávali nájomníkovi automatický nárok na úroky z tejto kaucie (vo výške úrokov v banke), čo spôsobilo vlnu kritiky zo strany prenajímateľov. V najnovšom znení sa toto pravidlo zmiernilo: úroky zo zábezpeky možno dohodnúť zmluvne, ale neplynú automaticky zo zákona.
- Dvojnásobné nájomné za neodovzdanie bytu: Novou „zbraňou“ proti problémovým nájomníkom je právo prenajímateľa žiadať odplatu za užívanie rovnajúcu sa dvojnásobku nájomného za obdobie, počas ktorého nájomník po skončení zmluvy odmieta byt riadne odovzdať.
Údržba a modernizácia: Prísne limity pre zvyšovanie nájmu
Návrh presne rozlišuje medzi „udržiavacími opatreniami“ a „modernizačnými opatreniami“.
Pri modernizačných opatreniach (napríklad zateplenie, nové kúrenie, zavedenie optických káblov) je prenajímateľ povinný informovať nájomníka najmenej 3 mesiace vopred. Nájomník musí tieto úpravy strpieť, no ak by mu spôsobili vážne ťažkosti a vyžadovali vypratanie, má právo na náhradu primeraných nákladov. Zásadnou zmenou po rozporových konaniach je zníženie limitu pre zvýšenie nájmu po modernizácii. Prenajímateľ môže z tohto dôvodu zvýšiť nájomné najviac o 5 % ročne z podielu skutočne vynaložených nákladov pomerne pripadajúcich na predmet nájmu (pôvodne sa uvažovalo o 10 %).
Nájom priestorov na podnikanie a „Zákaznícka základňa“
Zrušením starého zákona o nebytových priestoroch sa zavádza pojem nájom budovy alebo jej časti, a ak ide o obchodné či kancelárske priestory, uplatňujú sa pravidlá pre priestory na podnikanie.
Zachoval sa inštitút náhrady za výhodu z prevzatia zákazníckej základne. Ak nájomník v priestore vybudoval silnú klientelu a prenajímateľ nájom ukončí, aby on sám alebo nový nájomník z tejto klientely ťažil, strany sa môžu dohodnúť na finančnej kompenzácii pre pôvodného nájomníka. Oproti starším návrhom predkladateľ explicitne zdôrazňuje, že toto ustanovenie má silne dispozitívny charakter a závisí primárne od dohody strán.
Zavádza sa aj nový inštitút tzv. rent-free period (obdobie neplatenia nájomného). Návrh priamo reaguje na obchodnú prax, kedy nájomník zariaďuje priestor podľa svojich predstáv ešte pred reálnym otvorením prevádzky, pričom si môžu strany legálne ukotviť, že počas tohto obdobia nie je povinný platiť nájomné.
Zmena vlastníka: Kto môže vypovedať zmluvu?
Pri predaji alebo inej zmene vlastníka prechádzajú práva z nájomnej zmluvy na nového majiteľa. Návrh § 878 upresňuje, že z dôvodu zmeny vlastníctva nehnuteľnej veci (bytu, budovy) môže zmluvu vypovedať iba nájomník (s 3-mesačnou prekluzívnou lehotou). Naopak, pri zmene vlastníctva hnuteľnej veci (napríklad prenájom auta alebo techniky) môžu zmluvu z tohto dôvodu vypovedať tak nový prenajímateľ, ako aj nájomník do jedného mesiaca.
——————————————————————————–
Aktualizované odporúčania pre prenajímateľov
- Využívajte písomnú formu: Zákon už nevyžaduje písomnú formu pre zmluvu o nájme bytu pod sankciou neplatnosti. Pre minimalizáciu dôkaznej núdze je však bezpodmienečne nutné všetko dohodnúť písomne.
- Ošetrite si chov zvierat a “podnikanie z domu”: Keďže zákon vyžaduje váš súhlas s chovom zvieraťa aj s výkonom podnikania v byte, jasne tieto pravidlá a prípadné výnimky či poplatky ukotvite priamo v zmluve.
- Nastavte sankcie za neopustenie bytu: Dvojnásobné nájomné za obdobie neodovzdania bytu po skončení nájmu vám od účinnosti zákona priznáva priamo zákon. Ak by ste však chceli uplatňovať iné sankcie, napríklad zmluvné pokuty, musíte ich mať explicitne dohodnuté.
- Zábezpeka a úroky: Kauciu už nebudete musieť zo zákona úročiť sadzbou NBS (ako navrhovali staré verzie). Úroky sa platia len vtedy, ak sa tak s nájomníkom dohodnete. Zmluva by mala jasne uviesť, že kaucia je bezúročná.
Prečo sa s novými zmluvami obrátiť na advokáta?
Prechod zo starého duálneho systému (kde popri sebe existovali klasické nájmy podľa OZ a krátkodobé nájmy podľa osobitného zákona) na nový, plne integrovaný systém, vyradí väčšinu doteraz používaných zmluvných vzorov. Pojmy ako „nebytový priestor“ zaniknú a nahradia sa nájmom budovy alebo jej časti na podnikanie. Advokát vám pomôže nastaviť doložky o údržbe, zapracovať pravidlá pre inflačné zvyšovanie nájomného a ochráni vás pred nevedomým súhlasom s prechodom „zákazníckej základne“ vo vašich B2B nájmoch. Keďže niektoré pravidlá týkajúce sa výpovedí sú vo vzťahu k bytom kogentné (nemožno ich zmeniť v neprospech nájomníka), neodborné zásahy do vzorov by mohli viesť k neplatnosti celej výpovede.